Geld verdienen met ruimte

We zijn altijd op zoek naar mooie compacte overzichten van hoe je een ambitie kunt realiseren als je onvoldoende middelen hebt of denkt te hebben. Als het gaat om slim geld ‘organiseren’ in een ruimtelijke context hebben wij op basis van de publicatie van ‘Nederland Boven Water’ (boekwerkje ‘Verdienmodellen’) een heldhaftige poging gedaan de 29 besproken slimme organisatievormen in een overzicht te plaatsen. Onlangs kwam ik als deelnemer aan een sessie een andere en originele manier tegen om visueel weer te geven hoe je geld kan maken met ruimte. De presentatie werd verzorg door Andries Geerse van het Rotterdamse bureau ‘We love the city’. Ik heb zijn toestemming om dat deel van zijn presentatie hier te gebruiken.

De weergave

Hieronder volgt het eindresultaat van de indeling van ruimtelijk financiële strategieën van Andries Geerse en daarna volgt de toelichting.

Te zien is een matrix met 3 x 3 cellen. Drie rijen met elk drie cellen. Elke rij kent een ‘organiserend’ principe. Je kunt geld verdienen met ruimte door (1) de bestemming van de grond te veranderen, door (2) het eigendom van de grond te veranderen of door (3) creatief om te gaan met de beschikbaarheid van ‘geld’. Laten we elke regel eens nalopen. Lees verder

Geplaatst in Geen categorie | Een reactie plaatsen

Leegstand kantorenmarkt: een overzicht vanuit juridisch perspectief

Aanleiding is het verschijnen van het boek ‘Leegstand en ruimte’ van de hand van Hoekstra en Wintgens (Berghauser Pont Publishing 2012). Eerder verscheen van de hand van dezelfde auteurs een artikel met soortgelijke strekking en boodschap (‘Een verkenning van de mogelijkheden om leegstand van kantoren te bestrijden, anno 2011′, Tijdschrift voor Bouwrecht, 2011/95). Het recente boek kan worden gezien als een verder uitgewerkte versie van het eerdere artikel.

Wat is het belang van een dergelijk boek voor slimme financiering? Om te beginnen zien wij het fenomeen ‘leegstand kantorenmarkt’ als een interessante casus om onze ideeën over slimme financiering aan te toetsen. Op de tweede plaats kijken wij er vanuit een economische (en ruimtelijke-, duurzame-) bril naar, dat heeft ook zijn beperkingen en dus is het goed te kijken naar wat andere disciplines hierover te melden hebben. En last but not least: op ons seminar op 6 juni 2012 staat de casus ‘leegstand kantoren’ centraal.

Wie heeft hier een probleem?

En: de juridische invalshoek is echt anders. Wat mij verbaast is dat een probleem-analyse nagenoeg achterwege blijft. Ons advies is altijd om te beginnen met de cyclus van transparant beslissen: – wat is hier het probleem precies? – wat zijn de feiten? – wie zijn de spelers en hun belangen? (zie www.transparantbeslissen.nl). Voor de eigenaar/belegger in leegstaande kantoorpanden is er nog niet echt een probleem. De beleggers kijken naar hun totale portfolio en niet naar specifieke objecten. De boekhoudregels zijn blijkbaar nog niet zo dwingend dat leegstand snel leidt tot afwaardering van de boekwaarde van de panden. Bovendien: eventuele verliezen (die op den duur toch genomen moeten worden) kunnen worden afgewenteld op de anonieme verzameling pensioengerechtigden. Heeft de gemeente dan een probleem met leegstand? Tja, het is natuurlijk niet fraai al die leegstaande panden. Maar echt een probleem? De gemeenten zitten met andere problemen, dat ze dure grond niet meer verkocht krijgen voor de oude steeds hoger wordende tarieven. De gemeente is in dit spel een speler die zelf ook belangen heeft (vergeet ook niet dat de overheid zelf lege panden achterlaat door te kiezen voor huisvesting van ambtenaren in nieuwe panden). Het echte probleem is dat het oude verdienmodel van steeds hogere grondprijzen (en daarmee hogere huren en hogere vastgoed-waarden) niet meer werkt.

Een goede economische analyse van de leegstand is overigens ‘Kantorenleegstand: een analyse van de marktwerking’ van het EIB (december 2010) (in het boek overigens ook verwerkt in hoofdstuk 3). Lees verder

Geplaatst in Geen categorie | Een reactie plaatsen

De Joop van den Ende constructie

Deze week in de uitzending van Pauw & Witteman: Joop van den Ende over een nieuw fonds ter stimulering van de kunsten. Volgens mij is hier sprake van slimme financiering in de praktijk. Laten we eens kort op een rijtje zetten wat de kern van de constructie behelst.

Aanleiding

De aanleiding is dat enerzijds wordt gekort op kunst-subsidies, anderzijds dat het btw-tarief op kunst-producties is verhoogd.

Probleem

Stel dat je de kunst een warm hart toedraagt, wat zou je dan kunnen doen? Joop van den Ende heeft gesproken met Mark Rutte. De boodschap: we hebben geen geld, dus de subsidies gaan niet omhoog en de btw gaat niet omlaag. Wel wil ik (als regeringsleider) meedenken over andere mogelijkheden (die ons geen geld kosten).

Constructie

Er wordt een fonds opgericht waar meerdere marktpartijen geld in storten. Elke jaar kunnen kunstenaars projecten indienen die na toetsing eventueel in aanmerking komen voor subsidie uit dit fonds. Het gaat om een bedrag van zo’n 60 miljoen Euro. Maar waar komt dit geld vandaan? Een groot deel komt van de inbreng van de postcodeloterij. Als je een lot koopt dan maak je kans op een prijs. In wezen gaat het hier om gokken en gokken is in Nederland onderhevig aan bepaalde regels. De regering heeft de loterij nu toegestaan (in het kader van de fondsvorming voor de kunsten) dat er extra prijzen mogen worden verloot. Extra prijzen betekent meer loten die verkocht mogen worden. Meer loten betekent meer omzet en winst voor de loterij. De loterij heeft toegezegd een x percentage van de extra gelden in het kunstenfonds te storten.

Ongetwijfeld zal de feitelijke constructie nog meer elementen hebben, maar ik beperkt me hier tot wat ik denk dat de kern is.

De kern

Wie betaalt er nu voor wat? Eerst was het de belastingbetaler die de kunsten mogelijk maakte (bij subsidies alle belastingbetalers, bij btw alleen de kopers van de kunstwerken of van de entree-bewijzen van de voorstellingen). Nu zijn het de extra gokkers die in de hoop rijk te worden de kunstwerken alsnog mogelijk maken.

Fancy-fair

De constructie is in wezen een macro-variant van wat we allemaal wel kennen: de fancy-fair op onze scholen. De school organiseert jaarlijks een fancy-fair, de kinderen en hun ouders bakken thuis een taart, de leraren kopen wat leuke cadeaus, de taarten worden verkocht, lootjes geven recht op een draai aan het rad van fortuin en een kans op een van de prijzen. Per saldo zijn als het goed is de opbrengsten hoger dan de kosten (behalve de aankoop van de prijzen zijn er verder nauwelijks uitgaven). Daarom is hier sprake van ‘financiering van onderaf’ (maar dan in het groot).

In termen van ons overzichtsschema constructies:

  • Het gaat hier niet om een verdienmodel maar om een financieringsconstructie. Er is sprake van een verdeling van bestaand geld.
  • De financieringsconstructie kent hier het principe ‘financiering van onderaf’ (want het gaat hier niet om een van de andere 2 principes: lenen van geld, afstaan van eigendom).

Deze constructie kan natuurlijk ook worden toegepast op de bouw van een buurthuis, de aanleg van een nieuwe woonwijk (met kans op het winnen van een woning?), de aanleg van een snelweg.

Rudy van Stratum

Geplaatst in Geen categorie | Een reactie plaatsen

Crisis als transitie-fenomeen

Wim Grommen wees mij in een e-mail op een artikel van zijn hand. Het is te vinden op:

huidige crisis, een wetmatigheid?

Als ik het artikel lees dan trek ik daar de volgende conclusies uit:

  • Je kunt de geschiedenis zien in termen van transities die elkaar opvolgen.
  • Een transitie is een grootscheepse maatschappelijke verandering die in een aantal fasen verloopt.
  • Grofweg: een start, een versnelling, een stabilisatie en een neergang.
  • Voorbeelden van dergelijke transities zijn de overgang van jagen naar landbouw en de meer recente industriële revoluties.
  • Op dit moment zitten we volgens Grommen op het einde van de derde industriële revolutie (ict, telecommunicatie, miniaturisering). Dat verklaart de huidige meervoudige crisis.
  • Het einde van een transitie (en dus een crisis) kenmerkt zich altijd door het omvallen van de pijler ‘Welzijn’. Aan het einde van de eerste industriële revolutie ontstond de nieuwe onderklasse van het proletariaat, aan het einde van de tweede ontstond massa-werkloosheid.
  • Een nieuwe transitie begint altijd met nieuwe kennis, inzichten en vindingen.
  • Als de start van een nieuwe transitie uitblijft (geen nieuwe vindingen) dan is het antwoord altijd een (bloedige) revolutie of opstand. Het uitbreken van de wereldoorlogen wordt in dit perspectief in verband gebracht met het einde van de tweede industriële revolutie.
  • Conclusie? Omdat nieuwe vindingen uitblijven (stelling van de auteur, veel nieuwe dingen zijn niet nieuw maar marketing of uitmelken van bestaande technologieën) gaan we het omvallen van de pijler welzijn meemaken in combinatie met een revolutie.

Interessante vraag is in hoeverre we een start van een nieuwe transitie zelf kunnen sturen. Zouden we een groene revolutie kunnen afdwingen? En wie is in dit verband dan ‘we’? En is er sprake van afnemende meeropbrengsten van weer de volgende transitie? Oftewel: is er ook een verband tussen opeenvolgende transities? Oftewel: is het in deze visie onvermijdelijk dat revoluties en verval op de lange termijn domineren boven nieuwe uitvindingen en versnelling?

Rudy van Stratum

 

Geplaatst in Overig | Een reactie plaatsen

Boekbespreking Tim Jackson ‘Prosperity without growth’

Boekbespreking van Tim Jackson’s ‘Prosperity without growth’. Ditmaal in een ander nog experimenteel format gegoten.

Voor beter leesbare versie, download pdf:

klik hier voor download

Geplaatst in Overig | Een reactie plaatsen

Verdienmogelijkheid (30): veilen van bankvergunningen

Wie zegt dat we niet gewoon door kunnen gaan met het noemen van verdienmogelijkheden? Ook al staan ze niet in het boekje NBW.

We hebben eerder frequenties voor de radio en mobiele telefonie geveild. Dat heeft de staat flink wat opgeleverd.

Zoiets kun je ook bij banken doen. Je mag niet zomaar een bank beginnen. Logisch, want een bank handelt in vertrouwen en heeft in the end ook een publieke functie. Een bank moet daarom een vergunning hebben van De Nederlandse Bank die vervolgens ook toezicht houdt. In economische termen zou ik de bankenmarkt semi-monopolistisch willen noemen. Er is weliswaar onderlinge concurrentie, maar van vrije toetreding is nauwelijks sprake. Als je eenmaal in de markt aanwezig bent, kun je dus jaarlijks een monopolistische meerwinst genereren. Deels gaat die naar bovenmatige salarissen van bankmedewerkers en naar bonussen.

Een simpele oplossing hiervoor is het jaarlijks veilen van de bankvergunningen. Je stelt dat er bijvoorbeeld maximaal 20 banken mogen zijn en dus heb je 20 vergunningen als overheid of DNB om te veilen. De partij die het meeste winst weet te behalen zal bereid zijn het hoogste bod te doen. De opbrengst van de vergunningen gaan weer terug naar publieke werken. Zo krijgen we weer marktconforme salarissen en verdwijnen de bonussen vanzelf. Misschien een wild idee maar laten we de voor- en nadelen maar op een rijtje zetten.

Rudy van Stratum

 

Geplaatst in Financieringsconstructies, Literatuur, Opinie | Een reactie plaatsen

Verdienmogelijkheid (29) tevens SLOT: zorg

Epiloog

Het is een hele rit geweest, van verdienmogelijkheid (1) naar nummer (29) de laatste. Hopelijk is de strekking van het verhaal dat er een hele hoop manieren zijn om extra geld bij elkaar te krijgen. Andere wegen bewandelen, meer samenwerken, meer creativiteit. Een gemiste kans is om de mogelijkheden eens te scoren op hun achterliggende principes en die overzichtelijk bij elkaar te zetten. Denk bij een achterliggend principe aan: is de kern van de mogelijkheid de samenwerking? Of is het een dubbel gebruik van bestaande ruimte? Of is het het oprekken van wet- en regelgeving? Of is het zuiniger omgaan met? Of is het technische innovatie? En zo verder. Je zou wellicht tot een beslisboom kunnen komen. Geef mij je probleem en ik kan aan de hand van een besliskaart de juiste aftakkingen volgen op de meest voor de hand liggende oplossingen te krijgen.

Misschien dat Stijn en ik hier eens naar moeten kijken. Verdienmogelijkheden van Nederland Boven Water in een logisch overzichtelijk beslisschema.

Doet me denken een de in de jaren 90 uit Rusland overgewaaide oplossingstechnieken van TRIZ (googlen maar). Een hele slimme ingenieur daar beweerde dat creativiteit niet komt van slimme invallen alleen. Nee, creativiteit kun je afdwingen door gestructureerd stappen te doorlopen. Wat hij (naar mijn herinnering) gedaan heeft is alle patenten op een rijtje gezet. Alle patenten hebben ergens een oplossing voor en kennen een aantal fundamentele eigenschappen voor de gekozen aanpak. Bijvoorbeeld: een bepaald materiaal is wel sterk maar het is daarmee ook te zwaar. De oplossing is dan bijvoorbeeld om 2 platen op elkaar te monteren met daartussen holle ruimtes (honingraat constructie). Zo heeft de man alle ontwerpprincipes (iets lichter maken, iets sterker maken etc) in een matrix gezet en in alle cellen de reeds bestaande oplossingen geplot. Uit mijn hoofd kent de kerntabel van Alshuller 30 ontwerpprincipes (kom, we maken er 29 van, zie je de overeenkomsten met NBW en verdienmodellen?).

Zorg

Bijna vergeten, nummer 29, zorg. Zorg is een enorme kostenpost en wordt alleen maar groter. Je kunt besparen op de kosten van zorg door:

  • gebruik te maken van groen in de omgeving (hoger welbevinden, minder ziekte)
  • levensloopbestendig en flexibel te bouwen (minder omstelkosten, minder verhuisbewegingen)
  • betere en gezondere voeding door bijvoorbeeld eigen tuintjes en streekproducten

Als voorbeeld wordt genoemd de Sint Maartenskliniek in Nijmegen. Reden waarom het nog niet op grote schaal gebeurt: gescheiden werelden van zorg, groen, voeding en bouw.

Los van de matrix van TRIZ voor NBW (even opzoeken hoe je de samenwerking tussen zorg en groen kan verbeteren ..) herhaal ik nog maar een keer dat er ook volstrekt ontoereikend cijfermateriaal is. Wat levert meer groen nu concreet op voor de oudere die er gebruik van maakt, kost een levensloop bestendig huis meer of minder en hoeveel dan, leidt dat inderdaad tot minder verhuisbewegingen en zo verder.

Rudy van Stratum

 

Geplaatst in Financieringsconstructies, Literatuur, Opinie | Een reactie plaatsen

Tegenkracht organiseren: lessen uit de kredietcrisis (2012)

Vorige week verscheen de studie ‘Tegenkracht organiseren: lessen uit de kredietcrisis’ (Raad voor Maatschappelijke ontwikkeling 2012).

Kernpatroon: niet uniek voor kredietcrisis

De studie gaat op zoek naar het kernpatroon dat ten grondslag ligt aan het ontstaan van de kredietcrisis. Verder is de stelling dat dit kernpatroon niet uniek is voor de kredietcrisis en de financiële sector. Sterker nog, het is niet alleen voorbehouden aan de commerciële sector, we zien het ook terug in de publieke sector. De studie illustreert dit met voorbeelden uit de zorg en het onderwijs.

Kernpatroon: abstractie

Het kernpatroon dat het RMO heeft ontdekt bestaat uit 3 stappen. Het begint met een probleem of een uitdaging. Iets moet bijvoorbeeld goedkoper of sneller worden. In de zoektocht naar oplossingen wordt de werkelijkheid dan hanteerbaar gemaakt door te denken vanuit een versimpelde weergave van die werkelijkheid. Dat is stap 1, we maken een model of sjabloon van de werkelijkheid. Dit is de stap van de abstractie.

Om een probleem op te lossen ga je terug naar de kern, je laat zaken sommige zaken weg en vergroot andere zaken juist uit. Op deze manier ontstaan doelstellingen als – maximaal rendement voor de aandeelhouder, – minimale kosten per patiënt, – een zo hoog mogelijke gemiddelde cito-score voor de school etc.

Op zich is hier niets mis mee. Het maakt de complexe werkelijkheid hanteerbaar. Het gaat fout als vergeten wordt dat het maar om een model gaat, om een benadering van de werkelijkheid. Als er vergeten wordt wat ook alweer het echte probleem was waar het model de oplossing voor zou bieden.

Kernpatroon: domineren

Stap 2 in het patroon is dat in de nieuwe wereld van het abstractie model één belang gaat domineren. Zoetjesaan komt de oorspronkelijke doelstelling steeds meer op de achtergrond. Het middel wordt zoetjes aan een doel. De paradox is dat de werkelijkheid zich naar het model gaat zetten. Blijkbaar is de cito-score belangrijk, want daar word ik op afgerekend als docent, dan zal ik ook zorgen dat mijn leerlingen een hoge cito-score krijgen. Deelnemers aan dit spel gaan strategisch gedrag vertonen, gaan hun gedrag aanpassen aan het abstracte model. Mensen die het spel goed spelen worden beloond, mensen die zich verzetten worden afgestraft.

Kernpatroon: escaleren

Stap 3 in het patroon is dat er versterkende effecten optreden: zij die het spel het best spelen worden op dominantere posities gezet, zij die het spel niet goed spelen haken af en vertrekken. Er ontstaat een versterkende ‘bias’, er is sprake van zelfselectie. Uiteindelijk ontstaat een spel en een setting van deelnemers die uitblinken in het sturen van de werkelijkheid naar het vereenvoudigde model dat afziet van de oorspronkelijke gelaagdheid. De studie spreekt hier van een negatieve ‘reflexitiviteit’: systemen en mensen gaan op elkaar reageren (groupthink), het systeem gaat met zichzelf op de loop, er ontstaan perverse en averechtse effecten. Dit gaat door tot het systeem uit zijn voegen barst, ontploft, er zich een ramp voordoet etc. Dit is stap 3 van het uit de bocht vliegen, de stap van de escalatie.

Abstraheren-domineren-escaleren

Het patroon is dus – abstaheren, – domineren, – escaleren. Gevolg van het patroon is dat de systeemwereld het geleidelijk overneemt van de leefwereld.

Sterk van de studie is dat er geen schuldigen worden aangewezen. De studie neemt afstand en gaat op zoek naar het patroon. Oplossingen voor het aanvankelijk geformuleerde probleem worden vanuit goede intenties bedacht. Als er veel geld naar het onderwijs gaat en we verwachten er meer van, dan is het niet raar om de prestaties te gaan meten en volgen. Over zo’n cito-score is goed nagedacht. Zo’n score heeft zijn nut maar natuurlijk ook zijn beperkingen. Als het hele systeem zich gaat richten naar maximale cito-scores dan ontstaan negatieve en ongewenste bijeffecten. Het is ook menselijk dat we ons gedrag aanpassen aan de nieuwe werkelijkheid. We willen immers overleven in het systeem. En zo gaat survival of the fittest over in surviving of the fitting (niet de meest geschikte overleeft maar diegene die het best past). Dat de studie niet oordeelt door schuldigen aan te wijzen betekent overigens niet dat er geen schuldigen zijn. Diploma-fraude is begrijpelijk als systeem-effect maar kent natuurlijk wel een schuldige.

Oplossingen

Ook geloofwaardig van de studie is dat er geen simpele oplossingen worden geboden (ook wel weer jammer natuurlijk). Want wat kunnen we doen om verdere schade of herhaling te voorkomen? De studie stelt dat deze systeemeffecten er nu eenmaal bij horen, ze kunnen niet helemaal worden voorkomen.

De oplossing om grotere schade te voorkomen:

  • Erkennen dat de werkelijkheid complex is. Erkennen dat er altijd meerdere belangen rond een probleem spelen. Breng de belangen in kaart en spreek er openlijk over hoe alle belangen zo goed mogelijk kunnen worden bediend.
  • Erkennen dat elke oplossing weer nieuwe problemen met zich meebrengt. Erkennen dat elke afspraak, elk systeem, elke spelregel tot een nieuwe dynamiek en werkelijkheid leidt die weer nieuwe (en ongewenste) bijeffecten genereert. De oplossing is, zoals deze studie doet, van afstand kijken naar het systeem en je afvragen: wat gebeurt hier nu eigenlijk, is dit wat we willen? Het visualiseren van de patronen geeft vaak weer nieuwe inzichten (en is in feite een vorm van interventie en het begin van verandering).
  • Tenslotte, en daar hebben we de titel van de studie, organiseer tegenkrachten. Haal andersdenkenden binnen je organisatie, luister naar kritische geluiden, geef gelegenheid tot het uiten van klachten, richt een procedure in dat de klachten op een goede plek terecht komen en serieus worden behandeld, organiseer toezicht, koester ondernemingsraden, cliëntenraden, burger-raden en zo verder.

Rudy van Stratum

 

Geplaatst in Overig | Een reactie plaatsen

Leegstand kantorenmarkt: overzicht van kasstromen in de tijd

Meteen na het zien van de VPRO-documentaire (de 1e in de reeks, over het grote kantorenpand van KPMG in Amstelveen) over de leegstand op de kantorenmarkt pakte ik een vel papier om beter te kunnen snappen wie nu wat verdiende aan wie. Want hoewel de documentaire mij intrigeerde, een echte uitleg van de constructie zelf ontbrak naar mijn smaak.

Mijn conclusie was dat naïeve (en/of gretige) pensioenfondsen hier de tegenpool vormden voor projectontwikkelaar en huurder (KPMG). Uiteindelijk is het dus de pensioengerechtigde die zijn pensioen-uitkering ziet dalen. Een variant op de kredietcrisis waar de prijs van het nemen van te grote risico’s uiteindelijk door de belastingbetaler wordt betaald.

Het is verleidelijk hier te gaan interpreteren maar waar het allereerst om gaat is te snappen wat er nu precies speelt. Persoonlijk vind ik dat ook sterk aan het recente rapport van de Raad voor Maatschappelijke Ontwikkeling (RMO) met als titel ‘Tegenkracht organiseren’. Het rapport gaat in op de achterliggende dynamiek die de kredietcrisis mogelijk maakte maar geeft ook vergelijkbare verklaringen voor fraude in het onderwijs en rationalisering in de zorg. Zie voor hele rapport: rapport rmo . Ik wil in een aparte bijdrage wat langer bij dit rapport stilstaan.

Maar ik dwaal af. Ik heb mijn schetsen naar collega Stijn van Liefland gestuurd en na wat op en neer mailen is een visueel overzicht ontstaan van wat volgens ons de financiële constructie van de VPRO-uitzending behelst. De plaat is te vinden op:

constructie

Geplaatst in Overig | Een reactie plaatsen

Verdienmogelijkheid (28): waterveiligheid

We zijn bij de een na laatste verdienmogelijkheid aangekomen. Nummer 28 is een voorbeeld van stimuleren van meervoudig ruimtegebruik, altijd een goede zaak. Stel je hebt een dure zeewering gemaakt. Dan kun je die zeewering ook gebruiken als parkeergarage. Kustverdediging als recreatiewoningen. De voorbeelden langs deze lijnen zijn legio. Er zijn ook concrete voorbeelden van dit meervoudig ruimtegebruik (Scheveningen boulevard, provincie Zeeland).

Slim ontwerpen daar komt het op neer. Het zijn ruimtelijke varianten van verzamelgebouwen en flexwerken. In de praktijk is de organisatie rond thema’s als waterveiligheid zo strak dat deze mogelijkheden onvoldoende in zicht komen. We moeten meer ontwerpen en sturen op doelen en diensten en minder op methoden en regels alleen.

Rudy van Stratum

Geplaatst in Financieringsconstructies, Literatuur, Opinie | Een reactie plaatsen